Le commerce en ZUS

• 11,4 établissements commerciaux en moyenne pour 10 000 habitants
• Une moyenne de 11 000 habitants par quartier
• Un nombre proportionnellement plus élevé d’activités commerciales en ZFU et dans les grandes unités urbaines (Ile-de-France, Nord-Pas de Calais, Couloir rhodanien, Est de la France, PACA)
• Une moyenne de 16 activités commerciales par polarité, répartie comme suit :
  • 12 magasins ou moins pour 54% des sites (rayonnant par conséquent à l’échelle du quartier)
  • Entre 13 et 20 commerces pour 24%
  • Une offre supérieure à 20 commerces pour les 22% restant (avec un rayonnement plus large dépassant le périmètre de la ZUS)
• Une proportion plus faible d’hypermarchés ou de supermarchés au profit de commerces alimentaires discount, de supérettes ou d’alimentations générales exploitées par des indépendants
• Une présence plus systématique d’activités répondant à des besoins quotidiens :
  • Pharmacie (activité présente dans 77 % des polarités)
  • Boulangerie-Pâtisserie (75 %)
  • Salon de coiffure (63 %)
  • Tabac-Presse-Loto (56 %)
  • Café-Bar PMU (43 %)
  • La Poste (29 %)
• Un environnement proche, dense en activités commerciales concurrentielles ou complémentaires :
  • Autres pôles de quartier (dans 92 % des cas)
  • Grands centres commerciaux (dans 81 % des cas)
  • Discounters (dans 80 % des cas)
  • Marchés non sédentaires (dans 72 % des cas)

• Une typologie de sites diversifiée :
  • 57 % d’ensembles immobiliers autonomes
  • 25 % de pieds d’immeubles HLM
  • 14 % de rues commerçantes traditionnelles
• Les polarités, dont la plupart ont été développées en même temps que leurs quartiers d’implantation, sont très souvent en multipropriété.
• 31 % des sites souffrent de problèmes de conception spatiale
• 51 % présentent des problèmes de structure ou d’entretien
• 46 % des polarités ont une offre commerciale peu diversifiée
• 50 % ne possèdent pas de locomotive alimentaire de nature à augmenter l’attractivité du site
• 27 % ont une vacance supérieure à 15 %
• 26 % ont une localisation défavorable à l’échelle du quartier
• Les sites sont bien desservis grâce aux transports en commun (87% des cas) ou à un accès piétons bien matérialisé (94% des cas).
• 99 % des sites sont situés à moins de 5 minutes en voiture d’autres polarités commerciales (dans ou hors ZUS)
• 29 % des polarités sont implantées dans un environnement qui véhicule un sentiment d’insécurité

En l’absence de remise à niveau régulière et de modernisation, ces ensembles immobiliers ont vu leur attractivité se dégrader au profit de pôles mieux structurés situés dans leur environnement immédiat et se sont recentrés sur les besoins de la population, souvent captive, de leur quartier d’implantation. Ainsi, ils drainent efficacement une clientèle de proximité (dans 97% des cas) mais peinent à capter une clientèle plus éloignée ou de passage.

Ce phénomène a sans doute été amplifié par les évolutions des modes de consommation enregistrées ces dernières décennies (développement du commerce de masse, modification des comportements d’achats, détérioration des conditions de vie des populations les plus en difficulté, montée du sentiment d’insécurité…).

Dans ces conditions, la plupart des polarités cumulent aujourd’hui des problèmes morphologiques (désordres structurels, architecture datée et peu fonctionnelle…) mais également d’offre (nombreuses vacances, absence des activités de première nécessité…) qui menacent la pérennité même de ces dispositifs commerciaux.

La tendance est donc à un manque d’attractivité du tissu commercial des quartiers prioritaires de la Politique de la Ville qui se traduit par un risque de déstabilisation à moyen terme des équipements concernés.

L’analyse des données recensées dans le cadre de l’étude a ainsi permis de repérer quelques 242 polarités fragiles, soit plus de la moitié de l’échantillon.

21 % de ces polarités sont en grande difficulté car elles cumulent tous les handicaps (conception, bâti, offre). Compte tenu d’un risque de friche commerciale à court terme, elles impliquent une mobilisation forte et immédiate pour permettre une restructuration en profondeur de l’équipement.

Plus de 2/3 des sites connaissent des situations moins complexes qui peuvent nécessiter soit une restructuration lourde quand la conception n’est pas adaptée, soit une remise à niveau légère quand le bâti est dégradé, soit un appui à l’activité commerciale. En tout état de cause, l’urgence à intervenir semble moins forte.

Le diagramme ci-dessous reprend les principales problématiques auxquelles est confronté le tissu commercial des quartiers « sensibles ».

Graphique : Classement des types de réponses potentielles aux difficultés rencontrées par les polarités commerciales